会社員大家の青色申告｜5棟10室・必要経費・借入返済と申告資料

賃貸収入と、口座へ入る金額を合わせる

不動産所得は、賃貸料等の総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。管理会社からの振込額が、管理料や修繕費を差し引いた残額なら、その振込額だけを売上にすると収入と経費の内訳が抜けます。

家賃、共益費、更新料等と、返還する敷金・保証金を区別します。家賃の計上時期、未収分、立替費用等も確認し、契約書と管理会社の精算書、入金を対応させます。

給与の源泉徴収票、他の所得や控除の資料も合わせて年間の申告を確認します。会社員だから不動産の申告は不要、給与と合算されるから記帳は不要というものではありません。

5棟10室は、建物貸付けの事業的規模の目安

建物の貸付けは、原則として社会通念上、事業といえる程度の規模か実質で判断します。独立した室数がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上なら、原則として事業として取り扱う基準があります。

戸建てとアパートが混在する場合、貸付可能な独立した室数、利用状況、契約等を確認します。駐車場を一律に「50台なら必ず事業的規模」と換算して結論を出さないようにします。

事業的規模かどうかは、所得区分が不動産所得かという問題と、青色申告そのものを選べるかという問題とは別です。控除のためだけに採算の合わない物件を増やすと、税金の軽減以上に現金が減ることがあります。

青色申告の控除と専従者給与の条件を確認

2026年分の不動産所得について、事業的規模や複式簿記・期限内申告等の条件を満たす場合に最高55万円、さらに所定のe-Tax等の条件で最高65万円の青色申告特別控除を検討します。条件を満たさない場合には最高10万円の控除を確認します。

控除額がそのまま還付されるわけではありません。所得から差し引く制度で、所得金額等による限度もあります。給与所得と他の事業所得がある場合の順序等も含めて確認します。

家族への青色事業専従者給与は、事業的規模、専ら事業に従事すること、届出、仕事に見合う額等の条件があります。家族が時々手伝うだけで給与を任意に分けられる制度ではありません。

修繕・除雪・設備の支出を内容で分ける

除雪、共用部の清掃、保険、固定資産税等は、賃貸業務との関係と実際の支出を確認します。自宅と共用の車両・通信費等は、業務と私用を合理的に区分できる記録を残します。

修繕費か資本的支出かは、名称ではなく、原状の維持・回復か、価値の増加や使用可能期間の延長か等で判断します。凍結や落雪の工事でも、全額をその年の修繕費にできるとは限りません。見積り・工事明細・写真・保険金等を対応させます。

土地は減価償却の対象ではありません。中古の建物・設備も、取得価額、土地建物の区分、取得・使用開始日、構造、耐用年数等を確認します。減価償却を「現金の出ない魔法の経費」とだけ捉えず、将来の修繕・売却への影響を合わせて把握します。

赤字の通算と、借入返済を分ける

不動産所得が赤字の場合、給与等の他の所得との損益通算を検討できますが、土地取得のための借入利子相当部分等、対象にならない損失があります。赤字ならすべて給与から引けるわけではありません。

借入元金の返済は、通常、そのまま必要経費にはなりません。利息と元金を返済表で分けます。減価償却費は費用であっても、その年に同額の現金を支払うとは限らないため、税務上の利益と返済後の資金には差が生じます。

仮に家賃入金から管理費・修繕・返済を引いて毎月の残高が減っているなら、節税額だけでは経営の改善を判断できません。空室や大規模修繕のケースも含め、月次と数年先の資金を確認しましょう。

物件ごとの資料を、年間申告へつなぐ

物件別の契約、入居・退去、家賃一覧、管理精算、購入時の売買契約、固定資産台帳、借入返済表、修繕資料をそろえます。共通費用は配分の根拠を残し、私用の支払いが混ざらないようにします。

消費税は、住宅の貸付けと、店舗・事務所・駐車場等の取引の違い、納税義務を別に確認します。すべての家賃が同じ税区分になるとは限りません。

秋田税理士事務所へは、物件数、所得の種類、記帳の進み具合、困っている資料をお知らせください。賃貸収支の会計入力と申告について対応範囲と費用を確認し、会社勤務と経理・申告を一人で抱える負担を減らす進め方をご案内します。

大家業の記録は、家賃・敷金・修繕・借入を分ける

家賃の入金額だけを転記すると、管理会社が差し引いた手数料や修繕費、滞納、預り金を見落とすことがあります。月次の精算書と賃貸借契約、入居者別の家賃、口座明細を対応させます。返還義務のある敷金と、家賃等の収入へ計上するものも区別します。

借入返済の元本は必要経費ではありません。利息も、不動産貸付けとの関係等を確認します。土地と建物の取得額、諸費用、減価償却を分け、固定資産税の納付資料と合わせて保管します。土地は建物と同じように減価償却する資産ではありません。

修繕の支払いは、金額だけでなく、工事の内容、維持回復なのか価値・耐用年数の増加に関係するのか等を確認します。請求書が「工事一式」だけなら、見積りと内訳、工事前後の内容が分かる資料を付けてください。修繕費か資本的支出かを、納税額を下げたいという希望だけで選ばないことが前提です。

不動産所得が赤字でも、給与所得との損益通算が無制限にできるわけではありません。土地取得に係る負債利子に相当する部分等には制限があります。また、青色申告の控除額と、赤字の計算・繰越しの要件は別です。当事務所へ精算書と取得・工事資料をまとめて渡していただくと、家賃が入った後に領収書を集め直す負担を減らし、申告に必要な数字を継続して整えられます。

青色申告の控除を、貸付規模と帳簿・申告方法で判定する

不動産の貸付けを行う個人も、青色申告の承認を受けることで、その制度の利用を検討できます。5棟10室という言葉は、建物の貸付けが事業的規模かを考える目安であり、青色申告そのものを始めるための一律の最低戸数ではありません。

複式簿記では、家賃の収入と経費だけでなく、預金、敷金等の預り、未収、借入、建物・設備等の残高も対応させます。管理会社の集計があるから、貸借対照表等の準備が全て済んでいるとは限りません。

会社員で給与所得がある場合も、不動産所得の計算と、給与・控除等を含む申告全体を確認します。ほかの事業所得等がある場合の青色控除の順序や限度も確認し、複数の所得それぞれへ最大額を二重に使わないようにします。

管理会社の振込と、家賃収入・経費を一致させる

管理会社からの入金は、家賃等から管理料、修繕、立替、精算等を差し引いた残額の場合があります。口座へ振り込まれた額だけを売上にすると、家賃総額と費用が抜けることがあります。毎月の精算書、入居者別の一覧、賃貸借契約、通帳を対応させます。

仮に月の家賃等50万円から管理料3万円、修繕2万円が差し引かれ45万円入金されたとします。管理会社の精算内容に従って、収入50万円と経費5万円を区分する考え方です。この例は記録の説明で、修繕費等の税務上の扱いを無条件に確定するものではありません。

未収家賃、空室、退去月の精算、更新料、原状回復、返還する敷金等は別に確認します。敷金の入金を全て家賃売上、又は敷金の精算を全て経費とするのではなく、返還義務や契約、実際の精算を基に処理します。

自主管理の場合は、家賃の入金確認、滞納への対応、契約の更新、修繕の記録も自分で管理する必要があります。経理へ渡す資料の締切を決め、領収書だけでなく入退去や契約変更も共有すると、年間の収支を確認しやすくなります。

修繕・除雪・設備更新で残す資料

雪や凍結等に関係する支出でも、賃貸業務に必要な維持管理なのか、建物等の価値や使用可能期間の増加に関係するのかを確認します。支出名が修繕でも、税務上すべてその年の必要経費とは限りません。契約、工事の前後、内訳、見積り、請求、保険等の補填を対応させます。

屋根、外壁、給排水、暖房、共用設備等では、工事全体と部位ごとの内容が分かる資料を保存します。請求書に工事一式としか書かれていない場合は、内訳が分かる見積り等も付けます。税額だけを見て費用へ入れるのではなく、実際の工事を確認することが出発点です。

購入時の土地と建物、附属設備等の取得価額や諸費用も分けます。土地は減価償却をする資産ではありません。中古物件や設備の耐用年数、使用開始、取得方法等を確認し、不動産会社の販売資料の数字をそのまま税務の価額としないようにします。

私用の車、通信、自宅の支出が関係する場合は、賃貸業務に使う部分と私用を区分する根拠を残します。家族が立て替えた場合も、誰が何のために支払ったかを記録します。経費の領収書があることと、全額を必要経費にできることは別です。

黒字でも資金が減る場合と、赤字の損益通算

仮に年間家賃収入600万円、現金で払う管理・修繕等が180万円、借入利息40万円、減価償却120万円なら、単純化した所得計算は260万円です。一方、借入元本を年180万円返す場合、返済後の現金は、減価償却という現金支出のない費用を区別して別に計算します。税金や設備等はこの例に含んでいません。

このように所得と預金の増減は一致しないため、税金が少ないことだけで賃貸経営の採算を評価しないようにします。空室、大規模修繕、借入の条件変更、保険等の支払いも数年の資金計画へ含めます。

不動産所得が赤字の場合も、給与等との損益通算が無制限にできるわけではありません。土地等の取得に係る負債利子に相当する部分等は、対象となる損失から除く確認が必要です。個人用資産の支出が混ざっていないか、借入の使途と返済表も確認します。

青色申告の純損失の繰越し等は、損益通算とは別の条件と手続きがあります。控除や赤字があれば必ず給与の税金が全額戻るという説明ではありません。秋田税理士事務所へは、物件ごとの契約・精算書・資産台帳・返済表と給与の源泉徴収票を共有ください。物件の収支と申告全体をつなげて整理します。

物件の追加・売却・家族の手伝いがある場合

物件を追加する場合は、取得価額、土地・建物、使用開始、賃貸契約、借入を資産台帳と物件別の収支へ追加します。新しい物件を買ったことで事業的規模に関係する条件が変わるか、青色控除等の要件を満たすかも、年分と実態を基に確認します。

売却では、通常の家賃収入と、土地・建物等の売却に関係する所得の扱いを分けます。固定資産台帳、取得・売却の契約、費用、借入返済等をそろえます。売却代金が口座へ入った額を、そのまま全額その年の家賃売上へ入れる取扱いではありません。

家族が清掃や連絡等を手伝う場合は、実際の仕事、従事の程度、支払いの根拠を残します。青色事業専従者給与等には条件があり、事業的規模や専従性、届出等も確認します。家族のほかの勤務・就学等の状況も関係する場合があるため、渡した金額だけで必要経費と判断しないようにします。

会社員が準備する申告資料のまとめ方

物件別の精算書や契約と、本人の給与・控除の資料は分けてまとめます。給与の源泉徴収票、医療費、寄付、保険料等の控除、ほかの所得がある場合の資料を確認します。不動産だけの収支が完成していても、申告全体が完成したとは限りません。

副収入が少額の場合も、所得の種類と金額、給与の状況、ほかの申告理由によって確認する条件が異なります。所得税の申告が不要となる条件と、住民税等の取扱いを同一視しないでください。還付申告等をする場合にも、申告へ含める所得を確認します。

当事務所へは物件数、年間の精算書、取得・工事、返済と給与資料を共有ください。会社の仕事が忙しくても、家賃の会計入力と申告を一人で抱える必要はありません。現在どこまで記帳できているかを確認し、依頼する作業と料金、次回からの資料提出を整理します。